10x Zin en Onzin rond overstap eeuwigdurende erfpacht
10x Zin en Onzin rond de overstap naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam
1) Eeuwigdurend? Voortdurend? Tijdelijk?
Eeuwigdurende erfpacht is een fantastische verbetering op de huidige voortdurende erfpacht omdat de tijdvakken van wijzigingen, lees nieuwe, meestal hogere canons, er dan niet meer zijn. Zekerheid dus voor eeuwig, wie wil dat niet! Tijdelijke contracten zijn in Amsterdam bijna allemaal eerder al omgezet naar voortdurend.
2) “De Gemeente”, dat ben ik toch ook een beetje zelf? Toch voelt erfpacht als iets rechtsongelijks.
Ja, maar de Gemeente is in erfpachtzaken gewoon grondboer en dus voor jou contractpartij en ook aan contractvoorwaarden gebonden. En dat zijn er heel veel. Ook jij bent aan die contractvoorwaarden gebonden. Deze kunnen van geval tot geval, van grondstuk tot grondstuk, verschillen in kosten, aanpassingen(index) en in looptijden. Omdat jouw buurman een heel ander contract kan hebben voelt dat als willekeur maar is het niet. Je bent naast burger en inwoner dus ook iets speciaals in de ogen van de wet.
3) Heb je eigen grond? Weet je dat zeker? Stop met lezen of zoek een vriend/vriendin met erfpacht en geef dit paper door.
Heb je afgekocht? Dat is GEEN eigen grond!
Ik ben al erfpachter: What’s in it for me?
Misverstand 1: ik zit op eigen grond want ik heb de erfpachtgrond bij aankoop helemaal betaald.
Kijk dan jouw contract na; dat contract heet eigendomsbewijs of splitsingsakte, leveringsakte of akte uitgifte erfpacht en kwam meestal van een notaris bij aankoop. Je hebt je dus allang verbonden aan termijnen en aan jaarbetalingen tenzij canon vooruitbetaald is tot eind termijn(afkoop). Héél belangrijkrijk is de einddatum van jouw nu lopende termijn. Dan wordt jouw erfpachtcontract sowieso op de belangrijkste onderdelen aangepast naar prijspeil van dat moment. De jaarbetaling dus(canon) aangepast op basis van de nieuwe grondwaarde. Dat wil je liever niet! Maar je hebt daar wel ooit voor getekend, Is dat stom geweest? Nee, er was nauwelijks keuze namelijk; óf eigen grond óf voortdurende erfpacht.
4) Ik wil liever meedoen met die eeuwige erfpacht natuurlijk!
De Gemeente verkoopt z’n grond nooit. Deftig gesteld; die geeft dus grond uit in erfpacht. Alle nieuwe gronduitgiftes vinden inmiddels plaats in eeuwigdurende erfpacht. Alle bestaande erfpachters met een woning mogen nu ook meedoen met die nieuwe erfpacht. We hebben net gezien dat er in Amsterdam evenveel verschillende erfpachtomstandigheden kunnen zijn als bushokjes dus valt er niet voor iedereen en heel algemeen een rekensom te geven en dan spreken we van maatwerk. Maar er is een invuloefening voor je gemaakt waar je kan uitvinden wat er kan en niet kan voordat je “Ja of Nee” gaat zeggen. https://berekenuwoverstap.nl/
5) Als de erfpacht voor mij beter wordt gaat me dat natuurlijk een pak geld kosten. Zo werkt dat altijd!
Vergeet niet dat je al een lopend erfpachtcontract hebt. Met op een keer de wijziging van de lopende termijn. Dat kan variëren van binnenkort tot wel 2055 of nog veel verder weg. Je kan er voor kiezen om meteen mee te fietsen in het eeuwigdurende stelsel of bij einde eerstvolgende termijn. Als je goed in het geld zit kan je kiezen voor afkoop in één. Alles, of eerst per stukje tijdvak en dan voor eeuwig. Dat kan qua geld flink oplopen en hangt o.a. ook af van waar je woont.
Misverstand 2: Je móet overstappen. Misverstand 3: Je móet afkopen. Nee dus!
Erfpacht is ooit begonnen als financieringsmodel. De canon is als het ware de hypotheekrente voor de grond(waarde). Dat is het nog steeds. Je kan bij overstap dus kiezen voor canonbetaling i.p.v. een afkoopsom. Je kan ook eerst de canon vastklikken en later tot afkoop beslissen. Die afkoop hangt dan wel samen met inflatie en renteniveaus van dát moment. Er zijn altijd kosten voor een notarisakte en soms voor verandering hypotheekakte.
6) Dit is mij te ingewikkeld allemaal, ik doe lekker niks. (dan kunnen ze ook nooit zeggen dat ik iets gedaan heb)
Dat kan en mag.
Maar……..om bestaande erfpachters tegemoet te komen heeft de Gemeente als erfverpachter gunstige uitgangspunten in de berekening verpakt om tot een eeuwigdurende canon en dus eventuele afkoopsom te komen. Dat gaat om de WOZ-waarde van het huis of appartement en het aandeel van de grond daarin met fikse kortingen bijv. omdat het om erfpacht gaat en geen eigen grond is. Daar is een deelnametermijn aan gesteld tot 1 januari 2020.
Na 1 januari 2020 kan je nog steeds overstappen maar gelden andere berekeningen waarvan we weten dat die hoger uitvallen.
Blijf je helemaal niks doen dan wordt op de einddatum de canon herzien op basis van de grondwaarde die dan geldt. Dat doet de gemeente dan met een voorstel óf op jouw verzoek door een onafhankelijke commissie. Dat had je dus al afgesproken bij het kopen van je huis. Veel mensen zijn zich dit pas gaan realiseren toen ze met die nieuwe mogelijkheden hun contract echt zijn gaan lezen. Boos worden is geen optie en niets doen dus ook niet!
7) Iets zegt me dat de waarde van mijn huis afhangt van wat de erfpacht doet. Hoe zit dat?
Goed aangevoeld!
Misverstand 4: Mijn termijn loopt nog 30 jaar. Kopers kijken pas tot 10 jaar tevoren.
Koopprijsverschil erfpacht/eigen grond had er al lang moeten zijn eigenlijk. Maar door schaarste, emotie en soms gemakzucht hebben kopers erfpacht als ‘zo heurt het’ aangenomen. Ogenschijnlijk dezelfde huizen kunnen straks tienduizenden euro’s meer- of minder waard zijn. In die zin verandert de waarde per datum van nieuw contract, afgekocht of niet. Canon vastgelegd of niet. Kopers gaan zeker per volgend jaar al de vraag stellen “of er iets geregeld is met de erfpacht voor de toekomst”. En anders de makelaars/taxateurs en niet te vergeten, de banken wel. Wat is hierop uw antwoord?
Of een afkoopsom onmiddellijk al doorwerkt in de waarde, daar lopen de meningen over uiteen. Die glazen bol staat niet voor niets in een woonwagen.
8) De Gemeente doet maar wat met die berekeningen en ze zijn zelf nota bene belanghebbende.
In het verleden waren de belangen lang niet zo groot en de waarde- en prijsontwikkelingen overzichtelijk. Bovendien vonden de meeste canon- herzieningen in Amsterdam pas plaats na de eerste 75 jaar na de bouw. Dus rond de eeuwwisseling kreeg erfpacht ineens meer aandacht voornamelijk door waarde-sprongen. De eerste contracten hadden een vaste canon die o.a. door inflatie als geldbedrag niks meer voorstelde. De herziening hakte er dan behoorlijk in.
We gaan nu even heel saai residueel naar een grondwaarde en canon rekenen:
Het principe dat de grondwaarde een te berekenen deel uitmaakt van de waarde van de grond en een huis(opstal) tezamen is door de wetenschap omarmd.
Door op de marktwaarde van jouw pand de bouwkosten in mindering te brengen houd je een ‘residu’ over nl. de waarde van de grond. Maar omdat de erfverpachter (hier de Gemeente) niet zomaar over die grond kan beschikken omdat ze het dus al eerder aan een erfpachter hebben overgedragen, wordt er bij herzieningen van lopende contracten een korting gegeven voor het verschil eigendomsgrond en erfpachtgrond. De gemeente hanteert mede op advies van hooggeleerden en andere deskundigen deze residuele taxatiemethodiek in grote lijn. Wel is het aandeel van de grond per buurt en straat genormeerd.
9) Zo meteen moet ik de bank gaan betalen voor mijn geld. Krijgen we straks geld van gemeente omdat we de grond goed gebruiken?
De vergoeding die je betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond heet erfpachtcanon. Die canon wordt herleid door een rentepercentage los te laten op de waarde van de grond. Iedereen vindt dat je weinig kosten aan grond hebt. Je hoeft het niet te schilderen en als het fikt is het ook niet erg. Daarom hoef je er als eigenaar ook niet veel geld als rendement voor te hebben m.a.w. de canonpercentages horen lager te zijn dan bijv. hypotheekrentes of rente op rood staan. Op de residuele- en gekorte grondwaarde is gewoonlijk een lage rente toegepast. Ook hier verschillen de betrokkenen van mening. Een bandbreedte van 1% tot 4% komen we tegen.
De Gemeente heeft op advies gekozen voor 2.39% zo lang als het duurt.
10) Waarom zou ik betalen voor eeuwigdurend als we hier over 25 jaar onder water staan?
“Onder water staan” heeft meerdere betekenissen gekregen. Zo spreken we daar ook van als de hypotheek hoger is dan de waarde van jouw huis of appartement als onderpand. Door deze “10x zin en onzin” door te nemen en verstandige keuzes te maken kan je financieel “onder water staan” voorkomen.
P.S. Geloof het of niet: Ook wateroppervlaktes worden in erfpacht uitgegeven. Het is lastig om aan te geven welke slok water nu precies van jou is maar ik zou bij de notaris, als je de akte eeuwigdurende erfpacht gaat tekenen, om een clausule vragen dat je in voorkomend geval ook rechthebbend op het waterkavel bent ;-)
Marcel de Groot
11-2019
1) Eeuwigdurend? Voortdurend? Tijdelijk?
Eeuwigdurende erfpacht is een fantastische verbetering op de huidige voortdurende erfpacht omdat de tijdvakken van wijzigingen, lees nieuwe, meestal hogere canons, er dan niet meer zijn. Zekerheid dus voor eeuwig, wie wil dat niet! Tijdelijke contracten zijn in Amsterdam bijna allemaal eerder al omgezet naar voortdurend.
2) “De Gemeente”, dat ben ik toch ook een beetje zelf? Toch voelt erfpacht als iets rechtsongelijks.
Ja, maar de Gemeente is in erfpachtzaken gewoon grondboer en dus voor jou contractpartij en ook aan contractvoorwaarden gebonden. En dat zijn er heel veel. Ook jij bent aan die contractvoorwaarden gebonden. Deze kunnen van geval tot geval, van grondstuk tot grondstuk, verschillen in kosten, aanpassingen(index) en in looptijden. Omdat jouw buurman een heel ander contract kan hebben voelt dat als willekeur maar is het niet. Je bent naast burger en inwoner dus ook iets speciaals in de ogen van de wet.
3) Heb je eigen grond? Weet je dat zeker? Stop met lezen of zoek een vriend/vriendin met erfpacht en geef dit paper door.
Heb je afgekocht? Dat is GEEN eigen grond!
Ik ben al erfpachter: What’s in it for me?
Misverstand 1: ik zit op eigen grond want ik heb de erfpachtgrond bij aankoop helemaal betaald.
Kijk dan jouw contract na; dat contract heet eigendomsbewijs of splitsingsakte, leveringsakte of akte uitgifte erfpacht en kwam meestal van een notaris bij aankoop. Je hebt je dus allang verbonden aan termijnen en aan jaarbetalingen tenzij canon vooruitbetaald is tot eind termijn(afkoop). Héél belangrijkrijk is de einddatum van jouw nu lopende termijn. Dan wordt jouw erfpachtcontract sowieso op de belangrijkste onderdelen aangepast naar prijspeil van dat moment. De jaarbetaling dus(canon) aangepast op basis van de nieuwe grondwaarde. Dat wil je liever niet! Maar je hebt daar wel ooit voor getekend, Is dat stom geweest? Nee, er was nauwelijks keuze namelijk; óf eigen grond óf voortdurende erfpacht.
4) Ik wil liever meedoen met die eeuwige erfpacht natuurlijk!
De Gemeente verkoopt z’n grond nooit. Deftig gesteld; die geeft dus grond uit in erfpacht. Alle nieuwe gronduitgiftes vinden inmiddels plaats in eeuwigdurende erfpacht. Alle bestaande erfpachters met een woning mogen nu ook meedoen met die nieuwe erfpacht. We hebben net gezien dat er in Amsterdam evenveel verschillende erfpachtomstandigheden kunnen zijn als bushokjes dus valt er niet voor iedereen en heel algemeen een rekensom te geven en dan spreken we van maatwerk. Maar er is een invuloefening voor je gemaakt waar je kan uitvinden wat er kan en niet kan voordat je “Ja of Nee” gaat zeggen. https://berekenuwoverstap.nl/
5) Als de erfpacht voor mij beter wordt gaat me dat natuurlijk een pak geld kosten. Zo werkt dat altijd!
Vergeet niet dat je al een lopend erfpachtcontract hebt. Met op een keer de wijziging van de lopende termijn. Dat kan variëren van binnenkort tot wel 2055 of nog veel verder weg. Je kan er voor kiezen om meteen mee te fietsen in het eeuwigdurende stelsel of bij einde eerstvolgende termijn. Als je goed in het geld zit kan je kiezen voor afkoop in één. Alles, of eerst per stukje tijdvak en dan voor eeuwig. Dat kan qua geld flink oplopen en hangt o.a. ook af van waar je woont.
Misverstand 2: Je móet overstappen. Misverstand 3: Je móet afkopen. Nee dus!
Erfpacht is ooit begonnen als financieringsmodel. De canon is als het ware de hypotheekrente voor de grond(waarde). Dat is het nog steeds. Je kan bij overstap dus kiezen voor canonbetaling i.p.v. een afkoopsom. Je kan ook eerst de canon vastklikken en later tot afkoop beslissen. Die afkoop hangt dan wel samen met inflatie en renteniveaus van dát moment. Er zijn altijd kosten voor een notarisakte en soms voor verandering hypotheekakte.
6) Dit is mij te ingewikkeld allemaal, ik doe lekker niks. (dan kunnen ze ook nooit zeggen dat ik iets gedaan heb)
Dat kan en mag.
Maar……..om bestaande erfpachters tegemoet te komen heeft de Gemeente als erfverpachter gunstige uitgangspunten in de berekening verpakt om tot een eeuwigdurende canon en dus eventuele afkoopsom te komen. Dat gaat om de WOZ-waarde van het huis of appartement en het aandeel van de grond daarin met fikse kortingen bijv. omdat het om erfpacht gaat en geen eigen grond is. Daar is een deelnametermijn aan gesteld tot 1 januari 2020.
Na 1 januari 2020 kan je nog steeds overstappen maar gelden andere berekeningen waarvan we weten dat die hoger uitvallen.
Blijf je helemaal niks doen dan wordt op de einddatum de canon herzien op basis van de grondwaarde die dan geldt. Dat doet de gemeente dan met een voorstel óf op jouw verzoek door een onafhankelijke commissie. Dat had je dus al afgesproken bij het kopen van je huis. Veel mensen zijn zich dit pas gaan realiseren toen ze met die nieuwe mogelijkheden hun contract echt zijn gaan lezen. Boos worden is geen optie en niets doen dus ook niet!
7) Iets zegt me dat de waarde van mijn huis afhangt van wat de erfpacht doet. Hoe zit dat?
Goed aangevoeld!
Misverstand 4: Mijn termijn loopt nog 30 jaar. Kopers kijken pas tot 10 jaar tevoren.
Koopprijsverschil erfpacht/eigen grond had er al lang moeten zijn eigenlijk. Maar door schaarste, emotie en soms gemakzucht hebben kopers erfpacht als ‘zo heurt het’ aangenomen. Ogenschijnlijk dezelfde huizen kunnen straks tienduizenden euro’s meer- of minder waard zijn. In die zin verandert de waarde per datum van nieuw contract, afgekocht of niet. Canon vastgelegd of niet. Kopers gaan zeker per volgend jaar al de vraag stellen “of er iets geregeld is met de erfpacht voor de toekomst”. En anders de makelaars/taxateurs en niet te vergeten, de banken wel. Wat is hierop uw antwoord?
Of een afkoopsom onmiddellijk al doorwerkt in de waarde, daar lopen de meningen over uiteen. Die glazen bol staat niet voor niets in een woonwagen.
8) De Gemeente doet maar wat met die berekeningen en ze zijn zelf nota bene belanghebbende.
In het verleden waren de belangen lang niet zo groot en de waarde- en prijsontwikkelingen overzichtelijk. Bovendien vonden de meeste canon- herzieningen in Amsterdam pas plaats na de eerste 75 jaar na de bouw. Dus rond de eeuwwisseling kreeg erfpacht ineens meer aandacht voornamelijk door waarde-sprongen. De eerste contracten hadden een vaste canon die o.a. door inflatie als geldbedrag niks meer voorstelde. De herziening hakte er dan behoorlijk in.
We gaan nu even heel saai residueel naar een grondwaarde en canon rekenen:
Het principe dat de grondwaarde een te berekenen deel uitmaakt van de waarde van de grond en een huis(opstal) tezamen is door de wetenschap omarmd.
Door op de marktwaarde van jouw pand de bouwkosten in mindering te brengen houd je een ‘residu’ over nl. de waarde van de grond. Maar omdat de erfverpachter (hier de Gemeente) niet zomaar over die grond kan beschikken omdat ze het dus al eerder aan een erfpachter hebben overgedragen, wordt er bij herzieningen van lopende contracten een korting gegeven voor het verschil eigendomsgrond en erfpachtgrond. De gemeente hanteert mede op advies van hooggeleerden en andere deskundigen deze residuele taxatiemethodiek in grote lijn. Wel is het aandeel van de grond per buurt en straat genormeerd.
9) Zo meteen moet ik de bank gaan betalen voor mijn geld. Krijgen we straks geld van gemeente omdat we de grond goed gebruiken?
De vergoeding die je betaalt aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond heet erfpachtcanon. Die canon wordt herleid door een rentepercentage los te laten op de waarde van de grond. Iedereen vindt dat je weinig kosten aan grond hebt. Je hoeft het niet te schilderen en als het fikt is het ook niet erg. Daarom hoef je er als eigenaar ook niet veel geld als rendement voor te hebben m.a.w. de canonpercentages horen lager te zijn dan bijv. hypotheekrentes of rente op rood staan. Op de residuele- en gekorte grondwaarde is gewoonlijk een lage rente toegepast. Ook hier verschillen de betrokkenen van mening. Een bandbreedte van 1% tot 4% komen we tegen.
De Gemeente heeft op advies gekozen voor 2.39% zo lang als het duurt.
10) Waarom zou ik betalen voor eeuwigdurend als we hier over 25 jaar onder water staan?
“Onder water staan” heeft meerdere betekenissen gekregen. Zo spreken we daar ook van als de hypotheek hoger is dan de waarde van jouw huis of appartement als onderpand. Door deze “10x zin en onzin” door te nemen en verstandige keuzes te maken kan je financieel “onder water staan” voorkomen.
P.S. Geloof het of niet: Ook wateroppervlaktes worden in erfpacht uitgegeven. Het is lastig om aan te geven welke slok water nu precies van jou is maar ik zou bij de notaris, als je de akte eeuwigdurende erfpacht gaat tekenen, om een clausule vragen dat je in voorkomend geval ook rechthebbend op het waterkavel bent ;-)
Marcel de Groot
11-2019
